Расходы

Калькуляция расходов, включающая в себя, этапы покупки жилья в США, а так-же сопутствующие расходы выглядит следующим образом:

1. Виза в США (Консульский сбор + сбор официальных представителей) 4215 рублей.
2. Перелет в США из Москвы (Санкт-Петербурга) – 23 000р. в обе стороны.
3. Ознакомительный тур в США, включающий проживание и питание – 1000 – 3000 usd - из них на отель тратится порядка 40 usd в день, на питание 150 usd, остальное обычно уходит на транспортные расходы и переговоры с родиной. Обычно, при покупке жилья стоимостью более 1 000 000 usd все расходы связанные с перелетом и проживанием компенсируются.
4. Стоимость услуг титульной компании – 500 USD
5. Услуги риелтора – 6% (всегда включены в стоимость объекта)
6. Стоимость закрытия сделки – 1-2% от суммы сделки
7. Проверка физического состояния недвижимости – 250-500 USD (по желанию)
8. Страховка жилья от стихийных бедствий – 1-5% в год от рыночной стоимости объекта.

Более подробно о стоимости этапов и входящих в него услугах Вы можете прочесть ниже или узнать у консультанта.

После, того, как покупатель принимает решение о покупке недвижимости в США риэлтор выясняет требования к недвижимости, срок и бюджет сделки. И при желании покупателя организовывается ознакомительный тур для просмотра объектов.

Для этого покупателю необходимо будет получить визу США:

Ознакомительный тур длится от нескольких дней до недели. Как правило, стоимость такого тура составляет $1–3 тыс. Если покупатель в результате совершает сделку, затраты на тур включаются в стоимость недвижимости, однако это зависит от суммы приобретения. При крупной покупке – от $1 млн – покупателю могут возместить даже стоимость авиабилетов.

Возможность удаленного приобретения

Если покупатель не намерен приезжать в Соединенные Штаты для покупки недвижимости, он может провести сделку удаленно. Для этого необходимо оформить в посольстве (консульстве) США в своей стране доверенность на уполномоченного риэлтора. Специальную форму доверенности специалисты Douglas Elliman пересыла.т покупателю почтой. Деньги покупатель будет переводить на так называемый трастовый счет, с которого по окончании сделки они будут переведены продавцу.

Риски в данной ситуации практически сведены к нулю – Douglas Ellimaan является лицензированным брокером США и входит в топ-5 компании по недвижимости в Севернйо Америке. Нечистоплотность проведения сделки может привести риэлтора к потере лицензии, а ей очень дорожат, так как другую лицензию на аналогичную деятельность ему уже не выдадут. Поэтому покупателю можно быть уверенным в законности операции.

Возможности удаленного приобретения недвижимости таковы, что можно даже получить ипотеку, не приезжая в США. Для этих целей можно использовать российский счет в одном из международных банков.

Как добраться

Наиболее быстрый способ добраться в страну – это авиаперелет. Между Россией и США действует регулярное авиасообщение. Рейсы совершаются из Москвы (Шереметьево-2, Домодедово) и Петербурга. Крупнейшие аэропорты Соединенных Штатов находятся в Чикаго, Атланте, Лос-Анджелесе, Далласе, Лас-Вегасе, Денвере, Нью-Йорке, Детройте, Орландо, Филадельфии, Майами, Тампе. Кроме того, можно пересечь океан на лайнере.

Открытие банковского счета и ввоз наличных в США

Счет в американском банке требуется только в случае, если недвижимость приобретается в кредит. Если же оплата будет производиться наличными, открывать счет нет необходимости. При ввозе наличных в США не стоит брать с собой всю сумму сделки, так как, согласно международному антитеррористическому законодательству, все ввозимые в страну денежные средства находятся под пристальным вниманием властей. Целесообразно иметь с собой около $10 тыс., поскольку с суммы, не превышающей данное число, не взимаются пошлины при вывозе из России. Часть этих денег пойдет на задаток, а основную сумму можно перевести банковским трансфером. В некоторых российских банках для осуществления данной операции потребуется предъявить контракт на покупку дома. Как правило, у покупателя не будет необходимости объяснять в США происхождение денег.

Ввозимая сумма не облагается налогом, поскольку покупатель недвижимости не является налогоплательщиком США. Рекомендуется иметь с собой документы о происхождении денег, например, договор продажи квартиры в России.

Сопутствующие расходы

При заключении договора купли-продажи стороны договариваются, кто и какие расходы несет. Расходы при покупке (Closing Costs), включая общее страхование недвижимости, реестровые и судебные пошлины, составляют 1–2% от стоимости приобретаемой недвижимости. Обычно их оплачивает покупатель.

Стоимость услуг титульной компании составляет около $500. Оплата услуг брокера составляет 6%, покупатель за них не платит, так как обычно это включено в стоимость объекта. Оплата налога на передачу прав собственности (0,01–2% от суммы сделки) как правило возлагается на продавца.

Дополнительно можно оформить страховку от стихийных бедствий. Ее стоимость составляет от 1% до 5% в год от стоимости объекта и зависит от многих факторов (например, есть ли рядом вода и угроза затопления).

Ипотека

На июль 2009 года лишь немногие банки в США готовы предоставить ипотеку иностранным гражданам. Практически невозможно получить кредиты на землю и строящееся жилье. Кредиты на коммерческую недвижимость иностранцам не выдаются.

В целом на возможность получения ипотеки влияют многие факторы. Во-первых, статус покупателя: является он резидентом США или другой страны, каковы его кредитная история и финансовое состояние, возраст, семейное положение, род занятий. Во-вторых, компетентность банка или компании, выдающей заем. В конце концов, имеет значение и состояние самой недвижимости, ее стоимость и условия приобретения.

Кредиты иностранцам выдают только под залог дома или квартиры. Специалисты Douglas Elliman помогают в поиске банков, готовых предоставить ипотечный заем для иностранцев – одновременно делается несколько запросов, после чего, покупатель подает документы в один из выбранных им вариантов. Для получения ипотечного кредита покупатель подает заявление в банк, имеющий лицензию на осуществление бизнеса в штате нахождения недвижимости. Если банк выносит положительное решение, титульная компания или адвокат готовит полный расчет затрат на покупку объекта. Данный документ определен федеральным законом и является обязательным при приобретении недвижимости в кредит. Если покупатель не может находиться в США в ожидании решения о кредитовании, все документы высылаются ему экспресс-почтой в страну проживания. Покупатель в присутствии консула ставит свою подпись под документами о залоге недвижимости и возвращает их экспресс-почтой титульной компании или адвокату в США.

Условия ипотеки в США следующие: покупатель вносит 30–50% от стоимости приобретаемой недвижимости, и на счету в американском банке должна находиться сумма в размере не менее 12 ежемесячных платежей. Ставка в зависимости от банка составляет 6–8,25% годовых.

Документы рассматриваются банком 15–30 дней. Потребуются предоставить паспорт, справку с места работы о размере ежемесячной зарплаты, контракт на покупку недвижимости, а также справку о состоянии банковского счета. Можно предъявить документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества. Предпринимателям следует подготовить письмо от независимого аудитора, в котором указаны адрес компании, вид деятельности, с какого года ведется деятельность, доходы. Банк может запросить и дополнительные документы, например, справки от компаний и банков, где заемщик ранее брал кредиты, – для подтверждения благоприятной кредитной истории.

К подготовке документов для ипотеки следует подойти со всей серьезностью, поскольку от качества из составления зависят не только условия кредита, но и сама возможность его предоставления. Следует руководствоваться простым правилом: чем больше документов будет предоставлено, тем меньше возникнет бюрократических проволочек.

Аренда недвижимости

Существует несколько путей для поиска жилья с целью аренды. Многие занимаются поиском самостоятельно: через интернет, газетные объявления и т.д. Однако большинство арендаторов все же предпочитают обращаться в агентства по недвижимости. Как правило, последние за свои услуги берут около 10–15% годовой стоимости аренды. Кто именно будет выплачивать комиссию агентству, зависит от конкретного города. Так, в Нью-Йорке это арендатор, в Чикаго – арендодатель.

Арендные ставки на квартиры недорогого и среднего сегмента арендодатели имеют право регулировать лишь раз в год, и повышение чаще всего составляет не более 2–6%. Поэтому в наиболее выигрышном положении находятся те, кто арендует одно и то же жилье несколько лет подряд. Таким образом, стоимость аренды может обходиться в $300 при рыночной стоимости в $1000. В элитном секторе арендные ставки изменяются по усмотрению владельца и индивидуальны в каждом конкретном случае.

В условиях нехватки сдаваемого жилья (например в Нью-Йорке) арендодатели имеют возможность выбирать себе арендатора. Обычно критерием становится уровень дохода или наличие стабильной работы. Все желающие арендовать конкретный объект участвуют в заочном конкурсе по предоставленным анкетам. Кстати, арендодатель не вправе запрашивать у будущего жильца такую информацию, как пол, национальность и расовая принадлежность.

Договор обычно заключается на год. Если арендатор решает съехать раньше, обычно он находит себе замену, то есть другого арендатора. Иногда бывает, что съемщик просто разрывает договор, не опасаясь последствий, поскольку, к примеру, в недорогом ценовом сегменте никто не станет судиться по этому поводу.

Арендные ставки за первое полугодие 2009 года упали в среднем по стране на 1%. Плата за квартиру в среднем по стране составляет $975 в месяц, в Нью-Йорке – $2 680, Майами – $5 тыс., Лос-Анджелесе – $5,2 тыс., в среднем по Калифорнии – $1,1 тыс.

Содержание недвижимости

Налоги, коммунальные платежи, стоимость проживания, сдача в аренду, управляющие компании, продажа недвижимости, бизнес в США

НАЛОГИ, ВЫПЛАТЫ, КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Размер ежегодного налога на владение недвижимостью в различных административных округах может отличаться и составляет 1–2% от продажной цены в год. Ставки налога в различных городах и штатах следующие: Нью-Йорк – 11,5%; Лос-Анджелес – 1,1–1,3%; Вашингтон – 0,96%; Гонолулу (Гавайи) – 0,37%; Лас-Вегас – 3,25%; Филадельфия – 8,26%; штат Флорида – 1,5%. Налог платится в окружной суд раз в год.

Расходы на содержание недвижимости в домах-кондоминиумах называются maintenance fees, в клубных поселках – homeowners association fees. Они включают стоимость содержания парковки, бассейна, охраны, теннисных кортов, а также траты на благоустройство территории. Иногда включают стоимость кабельного телевидения и интернета. Общая сумма может составлять от $100 до $800 в месяц. Данная плата входит в ежемесячные взносы в Ассоциацию домовладельцев (НОА), именно она осуществляет платежи. Электроэнергию, воду и газ владелец оплачивает отдельно.

Содержание классического дома с тремя спальнями, двумя ванными комнатами, двумя гаражами обойдется ежемесячно в $100–150 за электроэнергию, $100–150 за водоснабжение, $80 за стрижку травы. Наиболее распространенный способ оплаты всех коммунальных услуг – через интернет.

Если владелец желает обезопасить себя и свое жилище, то следует оформить страховку от огня ($350 в год) и страховку сантехники, электрики и кондиционирования ($325 в год).

СТОИМОСТЬ ПРОЖИВАНИЯ В США

Помимо затрат на содержание жилья, владельцу недвижимости необходимо учитывать и другие возникающие расходы. В частности, на питание, мобильную связь, транспорт и др.

Затраты на питание при условии приготовления пищи дома составляют $500–1 500 ежемесячно.

Рестораны и кафе. Стоимость гамбургера в фаст-фуде обойдется в $2,5. Средний счет в небольшом ресторане составит $20–50 на человека. В наиболее дорогих ресторанах Нью-Йорка он может достигать $300–500.

Транспорт. Наиболее распространенный вид наземного городского транспорта – автобус. Билет можно приобрести у водителя. Если потребуется сделать пересадку, то водитель предоставляет transfer – купон, действительный на оставшуюся часть маршрута. Такси – наиболее дорогой способ перемещения по городу. Обычно его заказывают по телефону или берут у отеля, однако его можно остановить в любой точке города.

Самый массовый вид городского транспорта – метро. Подземка есть в Вашингтоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Атланте, Балтиморе, Бостоне, Буффало, Чикаго, Кливленде, Детройте. Стоимость проезда разная в разных городах. Например, проездной на месяц в Нью-Йорке обойдется в $25.

Между городами США действует регулярное автобусное сообщение. Крупнейший перевозчик страны – компания Greyhound Lines, владеющая более 400 автобусами и осуществляющая перевозки по всей стране. Железнодорожное сообщение осуществляет государственная компания Amtrak.

Для владельцев собственного автомобиля статьей расходов будет являться бензин. При регулярной езде по маршруту работа-дом траты на топливо составят $300–350 в месяц.

Связь. Телефонная связь развита превосходно. По всей стране размещены телефоны-автоматы; звонок можно оплатить жетоном, картой предоплаты или кредитной картой. Расценки за минуту разговора зависят от компании-оператора и места расположения аппарата и колеблются в диапазоне $0,05–0,5. При использовании мобильной связи следует иметь в виду, что зоны покрытия размещены по стране достаточно неравномерно. Стоимость мобильной связи варьируется в зависимости от оператора и тарифа. Чрезвычайно широко распространен интернет. Большинство американцев имеют круглосуточный доступ к сети (с работы или из дома), поэтому даже в крупных городах не развита сеть интернет-кафе. Однако подсоединение к сети – кабельное либо Wi-Fi – предоставляют многие общественные учреждения, деловые центры, кафе и магазины, библиотеки.

Безусловно, не смотря, на стандартность сделки покупки недвижимости в США, каждая сделка уникальна, поэтому, каждая сделка индивидуально планируется нашими консультантами.

Перейти к списку всех услуг USAESTATE.RU

Для получения более подробной информации, пожалуйста, обратитесь к менеджерам  USAESTATE.RU:

Телефон:+7 -812-956-8289
E-Mail: manager@usaestate.ru
Skype: usaestate
ICQ: 190 794 084